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다주택자가 선택한 편법?…'부동산매매사업자'가 뭐길래

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작성자 웃짤닷컴 작성일 18-07-29 11:33 조회 661

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다주택자가 선택한 편법?…'부동산매매사업자'가 뭐길래

#. 다주택자인 김 모씨(46)는 정부의 부동산 규제에 세금 부담이 높아지자 주택매매 시 불법인 다운계약서를 작성하기로 했다. 그러자 부동산 중개업자는 이를 거절하며 부동산매매사업자 등록을 권유했다. 결국 김 씨는 부동산매매사업자로 등록한 뒤 세금을 감면받고 대출을 추가로 받아 또 한 채의 집을 살 수 있게 됐다.

정부의 잇따른 부동산 규제에 다주택자들이 시세차익보다 절세로 관심을 옮기고 있다. 한동안은 자녀에게 증여하거나 임대사업자로 등록하는 등 긍정적인 현상이 나타났다. 그러나 최근엔 규제망을 교묘히 피해 또다시 주택을 구매하려는 움직임이 나오고 있다.

29일 부동산 업계에 따르면 최근 부동산 투자자 가운데 부동산 임대사업자 등록보다 '부동산매매사업자' 등록을 선호하는 이들이 늘고 있다.

부동산매매업에는 ▲6개월 동안 부동산을 한 번 이상 취득하고 두 번 이상 양도한 경우 ▲소유한 토지에 판매 목적으로 건축 중인 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 ▲토지를 개발해 주택지, 공업단지, 상가 등으로 분할 판매하는 경우 등이 속한다.

다주택자들은 이 중 첫 번째 경우로 부동산매매업을 등록하는 추세다. 부동산매매사업자라는 정식 용어는 없으나, 기본적으로 사업자 등록으로 이뤄지기 때문에 업계에선 이를 '부동산매매사업자'라고 일컫고 있다.

주택 보유자들이 부동산매매사업자로 등록하는 가장 큰 이유는 세금 감면 혜택 때문이다.

다주택자가 선택한 편법?…'부동산매매사업자'가 뭐길래

1년 단기 매매 시 일반인은 40%의 양도세율이 적용된다. 그러나 사업자의 경우 보유기간 관계없이 6~38%의 일반과세율을 적용 받는다.

또 사업자는 사업소득에 부동산 대출이자나 양도세 계산 시 공제되지 않는 인건비, 잡비 등을 추가할 수 있어 소득이 더 낮게 도출될 가능성이 높다. 매매사업자가 내는 종합소득세도 양도세에 비해 필요경비로 공제되는 항목의 범위가 넓고 다양해 세 부담이 적다.

대출규제도 덜 받는다. 매매사업자의 경우 보증금의 80%까지 대출이 가능하기 때문에 일반인에 비해 대출 한도가 더 높다. 결국 부동산매매사업자로 등록하면 세금, 대출 규제 부담이 적어져 주택 구매의 문턱이 낮아지는 셈이다. 이런 이점으로 부동산매매사업자로 눈길을 돌리는 주택 보유자들이 늘고 있다.

한동안 정부의 부동산 규제 및 임대사업자 등록 유도에 따라 임대사업자가 증가했다. 국토부에 따르면 올 상반기 신규 등록 임대사업자가 총 7만3916명으로 작년 상반기보다 2.8배 많아졌다. 그러나 지난 4월부터 양도세 감면과 종합부동산세 합산 배제 등의 세제 혜택이 8년 이상 장기임대 등록주택에만 부여되자 4~6월 임대사업자 등록 수가 감소세를 보이고 있다.

최근 부동산 커뮤니티 등에선 '부동산매매사업자 내면 아파트 시세의 80%까지 대출이 가능할까요?'라는 질문이 올라오는 추세다.

부동산매매업 등록자 수는 매년 늘고 있다. 국세통계에 따르면 부동산매매업 총 사업자 수는 2012년 2만502명에서 2017년 3만6951명으로 5년 만에 80.2%(1만6449명) 늘었다. 이 기간 신규 등록자 수는 4814명에서 8527명으로 77.1%(3713명)나 증가했다. 반면 폐업자 수는 3297명에서 4244명으로 28.7%(947명) 증가에 그쳤다.

국세청에서 집계하는 '부동산매매업'에는 주거용 개발 공급업, 비주거용 건물 개발 및 공급업, 기타 부동산 개발 및 공급업 등이 포함된다. 여기에 분양 판매하는 시행사를 비롯해 일반 주택 신축업자, 부동산매매사업자도 포함된다.

국세청 관계자는 "부동산매매업 통계 안에 여러 번 취득·판매하는 사업자(부동산매매사업자)가 녹아 있다"며 "부동산매매업 사업자 등록분 외에도 과세 당국에서 주택 매매 유형 등을 파악해 직권으로 판단해서 부동산매매사업자로 간주·변경하기도 한다"고 설명했다.

전문가들은 부동산매매사업자에 대한 관심이 높아지는 것에 대해 우려를 표했다.

진미윤 LH토지주택연구원 연구위원은 "장기적 임대 목적이 아니라 주식 처럼 시장 상황에 따라 단타로 사고파는 건 바람직하지 않다"며 "특히 전매에 대한 조세 회피 수단으로 악용된다면 과세당국 등에서 예의주시할 필요가 있다"고 말했다.

 
 
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