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종부세 인상 파장...다주택자, 절세방안 고심

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작성자 웃짤닷컴 작성일 18-07-04 14:31 조회 279

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종부세 인상 파장...다주택자, 절세방안 고심

"증여해야 하나 임대사업자로 전환해야 하나."

보유세 개편안 권고 이후 부동산 시장 투자 지도가 바뀔 전망이다. 특히 절세가 최대 현안으로 부상하면서 서울 강남 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 이들은 세금을 아끼기 위해 증여, 임대사업자 전환 등 다양한 방안을 놓고 고민 중이다. 향후 개편안 권고대로 공정시장가액 비율 인상 및 공시가격이 현실화될 경우 세금 부담이 늘어나기 때문이다.

다주택자의 경우 집 처분으로 세 부담을 피하기도 만만치 않다. 특히 지난 4월 이후 다주택자의 주택 처분때 조정대상지역에서 최고 62%까지 양도세 중과가 적용되고 있다. 이에 증여, 부부 공동 명의 및 임대사업자 전환 등 다양한 절세 방법이 제시되고 있다.

이번 '재정개혁 권고안'에 따라 앞으로 가수요나 갭투자가 줄어 들고 주택가격도 하락 안정세를 보일 것이란 분석이 우세하다.

권일 부동산인포 팀장은 4일 "종합부동산세 인상으로 서울 강남 등의 다주택자는 매각보다 증여, 임대사업자 전환을 선택하는 경우가 많아질 것"이라고 예상했다.

특히 다주택자가 가장 많이 고려하는 절세 방법은 임대사업자 전환이다. 문재인 정부 출범 당시 주택가격이 치솟자 김현미 국토부 장관은 "다주택자의 임대사업자 전환을 유도할 것"이라고 밝힌 바 있다.

임대사업자 등록은 장기간 처분할 의사가 없을 경우 절세 방안이 될 수 있다는 분석이다. 8년 장기임대사업자로 등록하면 주택 취득부터 매각 때까지 다양한 세제 혜택이 적용된다.

개편안 권고에 따라 기본공제를 임대등록사업자에게만 적용될 경우 다주택자의 임대사업자 등록을 촉진할 것이라는 게 전문가들의 설명이다. 주택 임대소득이 연 2000만원인 경우 임대사업자로 등록하면 기본공제와 감면 혜택이 적용돼 임대소득세가 연 7만원으로 낮아진다. 임대사업자로 등록하지 않는다면 내년 임대소득세로 112만원을 내게 된다.

최초 분양된 아파트나 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록하면 취득세가 75~100% 감면된다. 또 임대한 주택은 종부세 합산대상에서 빠진다.

다만 이 혜택은 공시가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택에만 적용된다. 임대소득에 대한 세금도 주택의 기준시가 6억원 이하일 때 75% 감면된다. 6억원(비수도권 3억원) 이하 주택으로 8년 임대 후 매각할 경우 일반세율을 적용받는다. 다만 의무임대기간을 지키지 않고 주택을 처분하면 세제 혜택은 취소된다. 또 1000만원 이하의 과태료를 낼 수도 있다.

다른 절세 방안으로 세무사들은 부부 공동명의 전환, 증여 등을 권고한다. 재산세와 달리 종부세는 공동명의 시 1인당 6억원을 넘을 때만 과세한다. 이에 12억원 내외(2018년 공시가격 기준, 현재 시세20억원 안팎)의 아파트를 소유한 경우 부부 공동명의로 전환하면 종부세 부담을 크게 줄일 수 있다.

증여도 한 방법이다. 강남 등 부동산을 매도보다는 자녀에게 증여해 세 부담을 덜 수 있다. 물론 증여세가 매각에 따른 기회 손실, 양도소득세 중과보다 적어야 한다는 전제가 있기는 하다. 최근 보유세 개편 움직임이 나타나자 연초 서울 강남 등에서 증여가 급격히 많아진 이유이기도 하다.

 
 
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