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미분양아파트 6만 가구 시대다. 아파트 공급이 이어지고 있지만 분양시장도 되는 곳만 잘 되는 쏠림현상이 뚜렷하다. 특히 지방에선 미분양 이슈가 집값을 좌우하는 만큼 '빈집 리스크'가 크다는 지적이다. 전문가들은 이런 현상이 부동산 시장 침체로 이어질 수 있다고 우려한다. 메트로신문이 미분양 시장의 현주소와 향후 나아가야 할 방향에 대해 짚어본다.

주택 공급 과잉에 빈집이 늘고 있다. 지역 간 양극화도 심하다. 서울 대부분의 지역은 청약 열기가 뜨거운 반면, 지방에선 '청약 제로(0)' 단지가 나오는 등 냉기류가 흐른다. 여기에 보유세 인상까지 세제가 개편되면 지방 주택 매물이 늘어 지방발(發) '미분양 쇼크'를 불러올 수 있다는 전망도 나온다.

◆ '공가(空家)'도 많고 '공급'도 많고

27일 국토교통부에 따르면 5월 말 기준 전국 미분양 주택은 5만9836가구로 전월(5만9583가구) 대비 0.4%(253가구) 증가했다.

미분양 주택은 지난해 8월(5만3130가구)을 기점으로 꾸준히 늘어 올 2월 6만903가구까지 증가했다. 빈집이 6만 가구에 이르는 셈이다. '악성 재고'로 분류되는 준공 후 미분양도 전월(1만2683가구) 대비 0.3%(39가구) 늘어난 1만2722가구로 집계됐다. 4개월 연속 상승세다.

빈집이 좀처럼 줄어들지 않는 이유는 주택공급 과잉 때문이다.

올 5월 공사를 시작한 주택은 전국 4만7513가구로 전년 동기(3만6827가구) 대비 29.0%(1만686가구)나 늘었다. 오는 7~9월 입주 물량도 총 10만2875가구나 된다. 지난해 부동산 정책에 따라 분양 일정을 미뤘던 건설사들이 올해 다시 공급에 나선 영향이다.

특히 지방 주택공급이 많다.

주택산업연구원에 따르면 이달 전국 입주 예정 물량은 총 4만3379가구(84개단지)로 전월보다 1만4110가구 늘어났다. 수도권은 40개 단지 2만5831가구, 지방은 44개 단지 1만7548가구가 입주한다. 지역별로는 경기 2만977가구), 경남 5313가구, 서울 4432가구, 부산 3403가구, 강원 2088가구 등이다.

이에 따라 지역 간 양극화 현상도 심화하고 있다.

5월 말 기준 수도권 준공 후 미분양 주택은 2465가구로 전월보다는 4.58%(108가구) 늘었다. 하지만 지난해 12월(2820가구)을 기점으로 감소하는 추세다. 특히 세종 0가구, 서울 22가구 등 인기 지역은 미분양이 거의 없는 수준이다. 반면 지방의 악성 미분양은 1만257가구로 수도권의 4배가 넘는 규모다. 전월(1만326가구)에 비해선 0.7%(69가구) 줄어 감소세로 전환했다. 그러나 충남 2863가구, 경북 1615가구, 경남 1599가구 등이 여전히 집주인을 찾지 못했다.

◆ 미분양→양극화→부동산 위기?

주택시장 양극화 현상은 올 하반기에도 이어질 전망이다.

주택산업연구원에 따르면 이달 전국 분양경기실사지수(HSSI, Housing Sales Survey Index) 전망치는 70.1로 조사됐다. HSSI 전망치는 주택 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표다.

이달 HSSI 전망치는 서울만 103.5로 기준선인 100을 웃돌았다. 그 외 지역은 여전히 50~60선에 머물고 있다. 지방에선 ▲충북 52 ▲전북 52.6 ▲경북58.3 ▲경남 60.7 ▲충남 61.5 ▲강원 61.9 ▲울산 68.1 등으로 조사됐다. 인천(66.6)과 세종(80)은 지난달보다 각각 14.8포인트와 12.3포인트 떨어졌다.

입주 리스크도 커졌다. 지난달 입주율은 74.5%로, 7개월째 70%대를 기록했다. 특히 대구·부산·경상권 등 지방의 리스크가 컸다. 5월에 입주기간이 만료되는 단지의 입주율은 전국 74.5%, 수도권 85.4%, 지방 72.2% 수준으로 조사됐다.

지방의 미분양 사태는 심각한 수준이다. 이달 예상 분양률은 서울이 93.3%를 기록한 반면 기타 지방은 여전히 60~70%를 유지하고 있다.

김세련 SK증권 연구원은 "준공 후 미분양아파트의 전년 동기 대비 증가율이 5개월 연속 상승세를 보이는 점이 다소 우려스럽다"며 "최근 분양 공급이 많지 않고 입주 물량이 크게 도래하는 시장 환경을 감안할 때 준공 후 미분양의 증가 추세는 부동산 워닝 시그널로 해석할 여지가 높아 보인다"고 말했다.